تملک اتباع بیگانه در کشور

طبق قوانین ایران، شخصی (شخص حقیقی یا حقوقی) که تابعیت کشور ایران را نداشته باشد اعم از اینکه تابعیت کشور دیگری را داشته باشد یا اصلاً فاقد تابعیت باشد، خارجی محسوب می شود. امروزه اکثر کشورها حق مالکیت اموال منقول و غیرمنقول را به رسمیت شناخته اند، اما یکی از مهمترین محدودیت های مالکیت اتباع خارجی در ایران، حق مالکیت اموال غیرمنقول است که امکان دسترسی به آن فراهم شده است. .

قوانین مالکیت اتباع خارجی در ایران:
به طور کلی و بر اساس مواردی که در ادامه به آن می پردازیم، مبنی بر ممنوعیت تحصیل مال غیر منقول توسط بیگانگان در خاک جمهوری اسلامی ایران است:

طبق ماده ۹۶۱ قانون مدنی اتباع بیگانه می توانند از کلیه حقوقی که اتباع ایرانی دارند به استثنای موارد استثنایی برخوردار شوند. طبق ماده ۹۶۱ قانون مدنی اتباع بیگانه از حقوق مدنی برخوردار خواهند بود مگر در موارد زیر:
۱) در مورد حقوقی که قانون صریحاً برای اتباع ایرانی محفوظ بوده و یا صریحاً از اتباع خارجی سلب نموده است.
۲) در مورد حقوق مربوط به احوال شخصیه که قانون دولت اتباع خارجی آن را نپذیرفته است.
۳) در مورد حقوق خاص که فقط از نظر جامعه ایران ایجاد شده است.

* به طور کلی وضعیت شخصی به مسائل مربوط به روابط شخصی می پردازد. از مصادیق احوال شخصیه می توان به طور مستقیم و غیرمستقیم به ولایت، نسب، فرزند خواندگی، حجر، ارث، وصیت و… اشاره کرد.

مالکیت اموال غیرمنقول اتباع بیگانه در ایران امری حاکمیتی تلقی می شود و با عنایت به ماده ۸ قانون مدیریت خدمات کشوری مصوب ۱۳۸۶ جزء حقوق خصوصی افراد محسوب نمی شود تا اتباع بیگانه از این امر بهره مند شوند. مسیر. طبق قانون تملک اموال غیرمنقول اتباع بیگانه مصوب ۱۳۱۰، تملک هرگونه زمین زیر کشت توسط اتباع بیگانه غیرقانونی است.

همچنین بر اساس تبصره ماده ۲ قانون تشویق و حمایت از سرمایه گذاری خارجی ۱۳۸۰، تملک هر نوع زمین به هر میزان به نام سرمایه گذاری خارجی در چارچوب این قانون ممنوع است. اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن به استناد تبصره ۱ ماده ۲۴ قانون نحوه اداره مناطق آزاد تجاری – صنعتی جمهوری اسلامی ایران مطلقاً ممنوع است.

ممنوعیت اتباع ایرانی از داشتن اموال غیرمنقول:
لازم به ذکر است علاوه بر اتباع خارجی، اتباع ایرانی نیز در موارد زیر از داشتن و خرید اموال غیرمنقول منع می‌شوند:

زنان ایرانی که به دلیل ازدواج تابعیت خارجی می گیرند، در صورتی که موجب سلطه اقتصادی خارجی شود، حق مالکیت اموال غیرمنقول را ندارند.
ایرانیانی که به استناد ماده ۹۸۸ قانون مدنی از تابعیت خود صرف نظر کرده اند.
ایرانیانی که بعد از سال ۱۲۸۰ بدون رعایت مقررات قانونی تابعیت خارجی گرفتند.
بنابراین با توجه به اصل کلی می توان گفت که غیر از موارد استثنایی امکان تملک اموال غیرمنقول برای خارجیان در کشور وجود ندارد و کلیه عقودی که منجر به انتقال مالکیت آن می شود. «معلوم) که وجود خارجی دارد و محسوس است و مهمتر از آن، وجود آن وابسته به مال دیگر نیست. حقوق و منافع (منفعت ملکی، ثمره ای است که به تدریج و به مرور زمان از مال به دست می آید، بدون اینکه از آن کاسته شود». خود ملک) تبدیل به ملک اعم از فروش (خرید و فروش)، اجاره، پیش خرید و … جز در موارد خاص شرعاً مجاز نبوده و معتبر نیست.

طبق ماده ۸ قانون مدنی: «اموال غیرمنقولی که اتباع بیگانه در ایران به موجب قراردادها تحصیل یا تحصیل می کنند از هر جهت تابع قوانین ایران است». نکته ای که در رابطه با ماده مذکور در اینجا ذکر آن ضروری است این است که حقوق ارث و وصیت بیگانگان تابع قانون ملی آنهاست، حتی اگر مربوط به اموال غیرمنقول واقع در ایران باشد.

شرایط اخذ ملک در ایران:
مالکیت اموال غیرمنقول برای اتباع خارجی بر اساس توافقات بین دولت ها امکان پذیر است. به عنوان مثال، بر اساس قرارداد ایران و آلمان در سال ۱۳۰۷، اتباع آلمانی این امکان را دارند که فقط برای سکونت، صنعت و یا اشتغال ملکی داشته باشند.
مهمترین منبع قانونی در خصوص خرید و تحصیل اموال توسط اتباع بیگانه، آیین نامه تملک ملی خارجی مصوب ۱۳۲۸ می باشد.
تصرف اتباع بیگانه در ایران در حال حاضر علیرغم رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری که اعطای هرگونه امتیاز ویژه به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیرمنقول در خاک ایران را منوط می‌کند. به حکم صریح قانونگذار فعلاً به استناد این آیین نامه می گیرد.

مطابق ماده ۱ آیین نامه تحصیل اتباع بیگانه ۱۳۲۸، حق تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی در ایران، خرید ملک برای سکونت، صنعت یا تجارت است. در نتیجه، یک خارجی نمی‌تواند برای اهداف دیگری مانند سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به قصد فروش یا اجاره آن، مالکیت آن ملک را داشته باشد.

اقامت دائم خارجی در ایران: متقاضی تحصیل اموال غیرمنقول در ایران باید متعهد شود که در صورت تمایل به انتقال اقامت دائم خود به خارج از ایران، حداقل شش ماه از تاریخ خروج از ایران، ملک به یکی از ایرانیان منتقل شود. اتباع یا خارجیانی که طبق مقررات مجاز هستند. اگر ملک را تملک کرده اند آن را منتقل کنند در غیر این صورت اداره ثبت آن را از طریق مزایده می فروشد و سپس مبلغ را به مالک می پردازد.
نداشتن سابقه کیفری که شامل محرومیت از تمام یا برخی حقوق اجتماعی باشد. (قانون به منظور مجازات مجرم و جلوگیری از ارتکاب مجدد آن جرم و تضییع حقوق فرد و افراد جامعه، مجازات مذکور در قانون مجازات اسلامی را توضیح داده است).
این تملک نباید با معاهدات ایران و قوانین عمومی کشور مغایرت داشته باشد.
مساحت ملک مورد تقاضا باید متناسب با تعداد اعضای خانواده، وضعیت مالی، اجتماعی یا نوع کسب و کار و صنعت و هدفی باشد که درخواست تملک داده شده است.
در صورتی که تملک به منظور تجارت صورت گرفته باشد، شغل مورد نظر باید طبق قوانین و مقررات ایران مجاز باشد و در صورت لزوم مجوز استخدام آن شغل را اخذ و تحصیل کرده باشد.
در اظهارنامه ای که متقاضی به اداره ثبت محل ملک تسلیم می کند، منظور مالکیت باید به صراحت قید شود و در صورتی که وی یا اعضای خانواده وی دارای ملک دیگری در ایران هستند، صراحتاً در اظهارنامه قید شود.

اظهارنامه خرید و مالکیت ملک اتباع خارجی در ایران:
بر اساس مقررات مذکور، اگر خارجی بخواهد ملکی در ایران بخرد، باید قبل از انجام معامله از دولت ایران مجوز بگیرد. اتباع خارجی برای دریافت مجوز مذکور باید درخواست خود را در این خصوص از طریق اظهارنامه های حاوی اطلاعات مندرج در مقررات به همراه مدارک لازم به اداره ثبت محل محل وقوع ملک تسلیم نمایند.

سازمان ثبت پس از بررسی اظهارنامه نظر خود را در مورد آن به وزارت امور خارجه اعلام می کند و بدین ترتیب وزارت امور خارجه نیز با بررسی های لازم نظر خود را اعلام می کند و در صورت لزوم نظر رئیس جمهور را می خواهد. پس از تایید درخواست وی، اجازه انجام معامله به وی داده می شود.

در آیین نامه مذکور شرایط اظهارنامه به شرح زیر مقرر شده است:

الف- نام و نام خانوادگی
ب- تابعیت فعلی و در صورت تغییر تابعیت اصلی.
ج- سن، ازدواج و در صورت مرد بودن متقاضی، تابعیت همسر قبل از ازدواج و در صورت داشتن فرزند جنسیت، سن و تعداد آنها.
د- تاریخ ورود به ایران، مدت اقامت، محل های مختلف سکونت با ذکر مشاغل قبلی و شغل فعلی.
ه- اقامت دائم
و – منظور از مالکیت که برای اماکن مسکونی- صنعتی یا تجاری است
ز- نوع و مشخصات، مساحت و شماره پلاک ثبتی و محل ملک
ح- متقاضی در درخواست خود متعهد می شود که هر زمان که بخواهد اقامت دائم خود را به خارج از ایران نقل مکان کند، حداکثر ظرف مدت شش ماه از تاریخ تاریخ ۱۳/۱۲/۱۳۹۲، ملک مورد درخواست را به یکی از اتباع ایرانی یا خارجی که طبق مقررات مجاز هستند، تحویل دهد. تاریخ عزیمت از ایران کسب آموزش منتقل شده است.
ط – تشخیص اینکه متقاضی یا اعضای خانواده او از فرزندان و والدینی که تحت تکفل او هستند و با او در یک محل سکونت یا تجارت مشترک هستند دارای ملک دیگری غیر از ملک مورد تقاضا در ایران اعم از اینکه باشند یا نباشند. اگر ملک دیگری دارند باید نوع و مشخصات و محل آن مشخص شود.
ی- گواهی عدم سوء پیشینه مبنی بر عدم محرومیت از تمام یا برخی حقوق اجتماعی از اداره مربوط.
ک- رونوشتی از اجازه اقامت دائم که در آن عکس متقاضی الصاق و تصدیق شده باشد.

در لایحه تحصیل اتباع بیگانه و دولتها یعنی تحصیل اتباع بیگانه در ایران، اظهارنامه مذکور حذف شده و در ماده ۱۵ لایحه مذکور آمده است: «اتباع خارجی متقاضی تملک باید درخواست خود را به همراه مدارک لازم از طریق دفاتر ثبت اسناد و املاک محل ملک به وزارت امور خارجه ارسال می شود.
بنابراین به نظر می رسد مدارک لازم همان اظهارنامه ای باشد که در حال حاضر مورد استفاده ادارات ثبت اسناد و املاک است.

مجوز مالکیت اتباع خارجی در ایران:
انعقاد قرارداد اجاره با اتباع بیگانه بدون کسب مجوز از مشاوران املاک و مستغلات ممنوع است و برای چنین اجاره ای باید از اداره کل اتباع و امور مهاجرین بیگانه پروانه اجاره مسکن دریافت کرده باشد. استان بنابراین مشاوران املاک باید قبل از انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی فرم پروانه اجاره مسکن را تکمیل و پس از استعلام از اداره کل اتباع و امور مهاجرین خارجی و تایید استعلام نسبت به انعقاد قرارداد اجاره اقدام کنند زیرا در هر صورت ، مالکیت اتباع خارجی در ایران مشاوران املاک جرم محسوب می شوند.

در اینجا اگر مشاوران و بنگاه املاک این کار را انجام دهند از نظر تخصصی و حرفه ای مسئولیت خواهند داشت و برای انعقاد چنین قراردادی ممکن است شرکت مذکور پلمپ شود.

نتیجه:
ایران نیز مانند سایر کشورها از اموال اتباع بیگانه محافظت می کند همانطور که از اموال اتباع داخلی خود حمایت می کند، اما در مورد ساخت و ساز و مالکیت اتباع خارجی در ایران با هدف جلوگیری از سلطه و نفوذ در خاک کشور، از آنجایی که چنین اقدامی صورت می گیرد. رویداد می تواند مشکلات زیادی را برای کشور مقصد ایجاد کند، امکان تملک اموال غیرمنقول وجود ندارد و حتی در شرایط مصلحتی امکان سلب مالکیت خارجی وجود دارد. بنابراین هیچ ملکی به نام آنها ثبت نمی شود.

انعقاد قرارداد فروش یا اجاره ملک در قالب قرارداد برای آنها ممنوع است و در صورت وجود تخلف در این زمینه، هم اتحادیه املاک و هم مراجع قضایی با این تخلفات برخورد جدی خواهند کرد.

تملک اتباع بیگانه در کشور

در صورت نیاز می توانید برای دریافت مشاوره کاملا رایگان از وکیل من با شماره ۸۷۲۰-۶۰۰-۰۹۱۲ تماس بگیرید.