فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد به معنای لغو و انقضاء یک قرارداد حقوقی است که توسط طرف‌های قرارداد یا به علت تخلف یکی از طرفین از شرایط قرارداد انجام می‌شود. در واقع، فسخ قرارداد به معنای پایان دادن به اثر‌های قرارداد است و طرف‌ها دیگر موظف به اجرای تعهداتی که در قرارداد تعیین شده بوده‌اند، نیستند.

فسخ قرارداد ممکن است از سوی هر یک از طرفین اتفاق بیافتد و در برخی موارد به توافق طرفین برمی‌گردد. همچنین، در مواردی دستور قانونی برای فسخ قرارداد وجود دارد، مانند وقوع شرایط خاصی که به طرفین اجازه می‌دهد قرارداد را فسخ کنند.

فسخ قرارداد می‌تواند به صورت کتبی یا شفاهی انجام شود، اما بهترین روش انجام آن از طریق اطلاع رسمی و کتبی است تا ابهام‌ها و اختلافات در آینده جلوگیری شود. همچنین، فسخ قرارداد باید با رعایت مقررات قانونی و شرایط مندرج در خود قرارداد صورت پذیرد تا از مشکلات حقوقی جلوگیری شود.

اهمیت فسخ قرارداد در جلوگیری از ادامه تخلف‌ها، رفع ابهام‌ها و حفظ حقوق و تعهدات طرفین است. همچنین، فسخ قرارداد می‌تواند مبنایی برای ایجاد دعاوی حقوقی باشد و در مواردی به تعیین جبران خسارت‌ها و ضرر‌ها نیز منجر شود.

شرایط فسخ قرارداد توسط موجر در اجاره ملک

۱) تاخیر در پرداخت اجاره:
یکی از شرایطی که موجب فسخ قرارداد اجاره توسط موجر می‌شود، عدم پرداخت به موقع اجاره توسط مستاجر است. اگر مستاجر در یک یا چند مورد به تأخیر در پرداخت اجاره بیفتد، موجر می‌تواند به دلیل تخلف مستاجر، قرارداد اجاره را فسخ نماید. این اقدام باید به موجب اطلاع رسمی و با رعایت مقررات قانونی انجام شود.

۲) انتقال حق اجاره به دیگری بدون اجازه:
در صورتی که مستاجر بدون اجازه کتبی از موجر، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد یا منتقل نماید، موجر می‌تواند از این بهانه برای فسخ قرارداد استفاده کند. حق اجاره باید به نحو قانونی و توسط موجر منتقل شود و در صورت نقض این مقررات، موجر می‌تواند قرارداد را باطل کند.

۳) ممانعت از تعمیرات ضروری:
در صورتی که مستاجر از انجام تعمیرات ضروری ملک که به عهده وظیفه مستاجر است، ممانعت نماید و این موضوع باعث به خطر افتادن سلامت یا ارزش ملک شود، موجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند. تعمیرات ضروری به طور معمول شامل مواردی مانند تعمیرات اساسی و سیستمی ملک است.

۴) خیارات قانونی:
قوانین و مقررات مربوط به اجاره ملک ممکن است شرایط خاصی را برای فسخ قرارداد توسط موجر تعیین کنند. به عنوان مثال، قانون ممکن است به موجر اجازه دهد که در شرایط خاصی، مانند عدم پرداخت به موقع اجاره، بدون نیاز به اخطار قبلی، قرارداد را فسخ کند.

در نهایت، برای انجام فسخ قرارداد توسط موجر، لازم است که تمامی اقدامات با رعایت مقررات قانونی انجام شود و اطلاع رسمی به مستاجر داده شود. همچنین، در صورتی که مستاجر با شرایط فسخ مخالفت داشته باشد، می‌تواند از حقوق و دفاعات قانونی خود استفاده نماید و در صورت لزوم به دادگاه مراجعه کند.

تأثیر فوت موجر یا مستاجر بر قرارداد اجاره

قرارداد اجاره با وقوع فوت موجر یا مستاجر باطل نمی‌شود، با این حال در برخی شرایط تأثیری بر این قرارداد دارد. اگرچه وقوع فوت موجر یا مستاجر معمولاً تأثیری مستقیم بر اعتبار قرارداد اجاره ندارد، اما در موارد خاص تبعیت از قوانین و مقررات ضروری است.

اگر موجر در طول دوره اجاره متوفی شود، این امر به تنهایی قرارداد اجاره را باطل نمی‌کند. اما در صورتی که موجر از مالکیت مستغرق منافع ملک بوده و تنها برای مدت عمر خود اجاره داده باشد، اجاره به وقوع فوت موجر باطل می‌شود. اگرچه در صورت وجود شرطی در قرارداد که مستلزم مباشرت مستاجر با فوت موجر باشد، این شرط نیز باطل خواهد شد و تأثیری نخواهد داشت.

در این میان، تاکید می‌شود که قوانین و مقررات قابل اعمال برای موارد مشابه ممکن است متناسب با جریان زمان تغییر کنند. اصولاً، قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ (۱۹۷۷) در مورد تأثیر فوت مستاجر یا موجر در قرارداد اجاره مقرراتی را ارائه نداده است. این بدان معناست که از جهت قوانین موجود، فوت مستاجر یا موجر تأثیری در معتبریت قرارداد اجاره ندارد. این مسئله ممکن است در موارد مختلف و به توجه به تنظیمات قانونی ملی و جزئیات قرارداد اجاره متغیر باشد.

معنی “عیب مانع انتفاع” در قرارداد اجاره

با ارجاع به ماده ۴۸۱ قانون مدنی، مفهوم “عیب مانع انتفاع” در قرارداد اجاره به این معنا است که در صورتی که وجود عیبی در عین مستاجره منجر به از دست رفتن قابلیت انتفاع از ملک شود و این عیب قابل رفع نباشد، قرارداد اجاره باطل خواهد شد.

برای تبیین موضوع، ماده ۴۸۱ قانون مدنی افزوده است که در صورتی که عین مستاجره به دلیل وجود عیب، قابلیت استفاده از منافع ملک را از دست بدهد و امکان رفع این عیب وجود نداشته باشد، در این صورت قرارداد اجاره باطل خواهد شد.

در واقع، معنای باطل شدن در اینجا به مفهوم انفساخ قرارداد اشاره دارد. زیرا تأثیر انفساخ قرارداد نسبت به آینده اتفاق می‌افتد. اگر عقد اجاره بخاطر وجود عیب مانع انتفاع نتواند به عمل بیاید، عمده ترین هدف اصلی از این قرارداد ناممکن شده است و این امر می‌تواند دلیلی برای انفساخ آن باشد. به عبارت دیگر، مستاجر نیازمند استفاده مستمر از منافع ملک در طول دوره اجاره است و اگر در این مدت بر اثر عیبی این قابلیت از او گرفته شود، می‌توان به انفساخ قرارداد اجاره پایان داد.

تعهدات موجر در خصوص هزینه‌های نگهداری و انتفاع از عین مستاجره

در چارچوب تعهدات قانونی و قراردادی، موجر مسئولیت تامین هزینه‌های مرتبط با نگهداری عین مستاجره و مخارج مرتبط با بهره‌برداری از این عین مستاجره را بر عهده دارد. به عبارت دیگر، هزینه‌های مرتبط با حفظ و نگهداری ملک به همراه مخارجی که از انتفاع و استفاده از این ملک ناشی می‌شود، به عهده موجر قرار دارد. اما در زمینه مخارج مرتبط با حقوق انتفاعی (استفاده)، مسئولیت آن بر عهده منتفع (مستاجر) خواهد بود.

بنا به ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر، تعمیرات کلی و اساسی مرتبط با ساختار اصلی ساختمان و تاسیسات اصلی درون آن به عهده موجر است. اما تعمیرات جزئی و بهبودی‌هایی که برای بهبود و بهینه‌سازی انتفاع مستاجر انجام می‌شود، وظیفه مستاجر است.

در مواقعی که مستاجر نمایندگی برای انجام تعمیرات نداشته باشد و موجر وظیفه تعمیر کوچکی را انجام ندهد، مستاجر می‌تواند از دادگاه خواستار اجرای تعهدات موجر باشد. اگر موجر از اجرای حکم دادگاه امتناع کند، مستاجر می‌تواند به راه‌های دیگری برای تأمین حق خود پیش برود. از جمله، اقدام به فروش اموال موجر یا استفاده از حقوق اجاره بها می‌تواند این راه‌ها باشد. در صورتی که موجر از اجرای حکم دادگاه در زمان معقول امتناع کند، مستاجر می‌تواند در مواجهه با این امتناع حق خود را برای فسخ قرارداد اجاره در مدت زمان معین تعیین شده از طرف خود اجرا کند.

شرایطی که مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اجاره اقدام کند

۱) وجود عیب در ملک مورد اجاره:
یکی از شرایطی که مستاجر می‌تواند از آن برای فسخ قرارداد اجاره استفاده کند، وجود عیب‌های جدی در ملک اجاره شده است. این عیب‌ها ممکن است از جنسیت‌های مختلفی مانند خرابی‌های جدی در ساختمان، تاسیسات، امکانات اصلی و غیره باشند. مستاجر می‌تواند با اثبات وجود عیب‌های جدی که قابلیت استفاده معمولی از ملک را تحت تأثیر قرار داده‌اند، از فسخ قرارداد استفاده کند.

۲) عدم تحویل به موقع مال مورد اجاره:
اگر موجر عدم تحویل به موقع ملک مورد اجاره را تضمین نکند یا در زمان مقرر تحویل ندهد، مستاجر می‌تواند به دلیل این تخلف از شرایط قرارداد، اقدام به فسخ قرارداد کند.

۳) خیارهای قانونی:
قوانین و مقررات حاکم بر منطقه و نوع ملک مورد اجاره ممکن است به مستاجر خیارهایی برای فسخ قرارداد اجاره بدهند. این خیارها ممکن است در مواقع خاص مثل افزایش قیمت اجاره یا تغییر شرایط اجاره باشند.

لذا، در مواردی که مستاجر با وجود عیب‌های جدی در ملک، عدم تحویل به موقع مال مورد اجاره یا با توجه به خیارهای قانونی، معتقد به ضرورت فسخ قرارداد اجاره است، می‌تواند اقدام به ارائه مستندات و شواهد مرتبط کند تا این شرایط را اثبات کند و در نتیجه به فسخ قرارداد اجاره برسد.

تقصیر مستاجر:
در صورتی که مستاجر به تعدی و تفریط در استفاده از عین مستاجره اقدام کند و موجر از توقف این رفتار ناتوان باشد، موجر حق دارد که قرارداد اجاره را فسخ کند.

تقصیر از سوی مستاجر موجب تخطی از تعهدات وظیفه‌ای مشروع مستاجر محسوب می‌شود و این تخطی می‌تواند موجب فسخ قرارداد شود. برای اثبات تعدی و تفریط مستاجر، موجر می‌بایست مدارک و شواهد مورد نیاز را ارائه دهد، مگر آنکه قوانین و معمولات اجتماعی نشان دهند که مستاجر متعهد به حفظ ملک مستأجره است. در این حالت، تعهد مستاجر به حفظ و نگهداری ملک به نوعی به تعهد به دستیابی به نتیجه تبدیل می‌شود.

حکم تخلیه مستاجر

وقتی که یک مستاجر در تصرف یک ملک مسکونی یا تجاری به‌عنوان مستأجر قرار دارد، مالک ملک اگر شرایط معینی وجود داشته باشد، می‌تواند از مراجع قضایی درخواست تخلیه مستاجر را ارائه دهد. حکم تخلیه مستاجر به معنای اخراج مستاجر از ملک مورد اجاره است.

حکم‌های تخلیه مستاجر عبارتند از:

۱) عقد اجاره دارای مدت محدود است و اگر مدت تمام شده باشد:
در صورتی که عقد اجاره برای مدت زمان محدودی منعقد شده باشد و آن مدت به پایان رسیده باشد، مالک ملک حق دارد از مراجع قضایی درخواست تخلیه مستاجر را بر مبنای انقضای مدت اجاره ارائه دهد.

۲) عدم پرداخت اجاره بها به مدت ۳ ماه:
در صورتی که مستاجر به مدت ۳ ماه یا بیشتر نتواند اجاره بها را به موقع پرداخت کند، مالک ملک حق دارد از مراجع قضایی درخواست تخلیه مستاجر را با تأکید بر عدم پرداخت به موقع اجاره بها ارائه دهد.

۳) وجود شرط عدم انتقال در عقد اجاره:
در صورتی که در عقد اجاره شرطی در مورد عدم انتقال حق استفاده از ملک به شخص دیگری مطرح شده باشد و مستاجر علیه این شرط عمل کند، مالک ملک می‌تواند از مراجع قضایی برای تخلیه مستاجر درخواست دهد.

۴) استفاده نامتعارف و غیرمشروع از ملک:
در صورتی که مستاجر از ملک به نحوی نامتعارف و غیرمشروع استفاده کند که مختل به منافع مالک و عادت‌های عمومی باشد، مالک ملک حق دارد تا با توجه به این موضوع از مراجع قضایی درخواست تخلیه مستاجر را ارائه نماید.

به طور خلاصه، حکم تخلیه مستاجر به اختیار مالک ملک است که در صورت وجود شرایط معین، می‌تواند از مراجع قضایی درخواست تخلیه مستاجر را ارائه دهد. این حکم‌ها به منظور حفظ حقوق مالک و تطابق با شرایط تعهدات قرارداد اجاره است.

درخواست حکم تخلیه مستاجر و محل صالح برای آن
هنگامی که شرایط موردنیاز برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر فراهم شده باشد، مالک می‌بایست با دارا بودن ادله کافی و نیز نسخه اصلی اجاره‌نامه، به مرجع صالح مربوط به شورای حل اختلاف مراجعه کند و درخواست تخلیه خود را به آنجا ارائه دهد. این مرجع صالح معمولاً یک دادگاه قانونی است که مسئولیت پرداخت به‌موقع و منظم به حقوق مستاجر و شرایط دیگر را بررسی و اعمال می‌کند. در این دادگاه، مستندات موردنیاز برای اثبات وجود شرایط لازم برای تخلیه باید به دقت تهیه و ارائه شود. این مراحل با هدف تضمین حقوق مالک و اجرای منصفانه قوانین مربوط به رابطه موجر و مستاجر انجام می‌شود.

روش دریافت حکم تخلیه مستاجر

برای دریافت حکم تخلیه مستاجر، موجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و درخواستی برای صدور دستور تخلیه ارائه دهد. پس از صدور حکم تخلیه، به مالک یک مهلت ۲۰ روزه برای تجدیدنظر یا اعتراض داده می‌شود. اگر این مهلت به پایان برسد و حکم به سود مالک تاثیر داشته باشد، مالک می‌تواند درخواست اجراییه حکم را ارائه داده و اگر طرف مستاجر در مدت ۱۰ روز اعتراض ننماید، حکم تخلیه به اجرا درمی‌آید. این مراحل با هدف تضمین حقوق مالک و اجرای منصفانه و قانونی قوانین مربوط به تخلیه مستاجر انجام می‌شود.

چگونه اجرای حکم تخلیه مستاجر متوقف می شود؟

۱) ادعای تمدید اجاره‌نامه:
در برخی موارد، مستاجر ممکن است ادعا کند که قرارداد اجاره‌نامه توسط وی تمدید شده است و تا زمان انتهای تمدید، حق استفاده از ملک را دارد. اگر مستندات یا شواهدی مبنی بر تمدید اجاره‌نامه ارائه شود، اجرای حکم تخلیه ممکن است به تعویق افتاده و به اعتبار این موضوع بررسی می‌شود.

۲) شبهه درباره اعتبار اسناد:
مستاجر ممکن است ادعا کند که اسناد و مدارکی که به عنوان اساس درخواست تخلیه ارائه شده، جعلی یا تقلبی هستند. در چنین شرایطی، اجرای حکم تخلیه به تعویق می‌افتد تا اعتبار اسناد و مدارک به دقت بررسی شود.

۳) درخواست دادرسی فوری:
در مواقعی که مستاجر معتقد است که وجود در ملک برای او ضروری و فوری است، می‌تواند درخواست دادرسی فوری کند تا دادگاه به اولویت بررسی این درخواست بپردازد. در این صورت، اجرای حکم تخلیه ممکن است به تعویق بیافتد تا ابتدا این درخواست اولویت داده شود.

این موارد از جمله تدابیری هستند که به منظور ایجاد انصاف و تضمین حقوق طرفین در مواجهه با فرآیند تخلیه مستاجر انجام می‌شود و در نهایت تصمیم‌گیری توسط دادگاه صورت می‌پذیرد.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
در روند تخلیه مستاجر، دستور تخلیه و حکم تخلیه دو مفهوم جداگانه هستند. وقتی که قرارداد اجاره ملک بر اساس مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ تنظیم شده باشد، موجر می‌تواند به جای درخواست و اخذ حکم تخلیه، از دستور تخلیه استفاده کند.

در دستور تخلیه، موجر به مستاجر اعلام می‌کند که باید ملک را تخلیه کند. این دستور تخلیه به صورت فوری و بدون نیاز به صدور اجراییه اجرا می‌شود. در حالی که در حکم تخلیه، برای اجرای آن حتماً باید تقاضایی به نام اجراییه داده شود و پس از تأیید دادگاه، اجراییه صادر می‌شود.

شرایط تنظیم دادخواست تخلیه:
برای تنظیم دادخواست تخلیه و ارائه آن به شورای حل اختلاف، اطلاعات مهمی نظیر اصل سند مالکیت، قرارداد اجاره، و اظهارنامه و نسخه‌های کپی از آن‌ها ضروری است. در متن دادخواست، ابتدا مشخصات خواهان (موجر) و مشخصات ملک مورد نظر جزئیاتاً آورده می‌شود. سپس از شورای حل اختلاف یا دادگاه تقاضای انتشار دستور تخلیه صادر می‌شود.

نحوه گرفتن حکم تخلیه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور:
اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، یکی از راه‌های گرفتن حکم تخلیه مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. پس از درخواست، این سازمان ممکن است حکم تخلیه را اجرایی کند. در این حالت، پس از گذشت ۴۸ ساعت، حکم به مستاجر ابلاغ می‌شود. مدت زمان تخلیه برای مستاجر ۷۲ ساعت از زمان ابلاغ حکم خواهد بود. همچنین، موجر موظف است پیش از تخلیه، مبلغ ودیعه را به مستاجر بازگردانده و مستندات مربوط به تخلیه را به دایره اجرایی ثبت اسناد تحویل دهد.

دریافت مشاوره

شما می توانید برای دریافت مشاوره از موسسه حقوقی وکیل من با شمباره ۸۷۲۰ ۶۰۰ ۰۹۱۲ تماس بگیرید و یا به بخش تماس با وکیل من مراجعه کنید.