قوانین معاملات ملکی
قوانین معاملات ملکی از جمله قراردادهای مهمی است که افراد قبل از هر معامله ملکی باید اطلاعات لازم را به دست آورند تا بعداً با مشکلات احتمالی مواجه نشوند. دعاویی که معمولاً در خصوص معاملات ملکی مطرح می شود در قالب دعاوی حقوقی، کیفری و ثبتی بوده و شامل تقلب در اجاره، خرید و فروش ساختمان تا تخلف از تعهدات قراردادی و قوانین معاملات می باشد.
قوانین معاملات ملکی
در ادامه به نکات مهمی که در قوانین معاملات ملکی باید رعایت کنید پرداخته ایم، اما از آنجایی که نکات مطرح شده بسیار کلی است و به طور کلی معاملات ملکی بسیار پیچیده است، حتما توصیه می کنیم با یک وکیل مشورت کنید. متخصص در امور املاک و مستغلات آنچه را که نیاز دارید دریافت کنید. وکلای املاک گروه وکلای دادگستری ایرانیان آماده پاسخگویی به سوالات شما در رابطه با این دسته از معاملات هستند.
قولنامه چیست؟
گاهی اوقات هیچ پیش نیازی برای ملکی که در حال خرید و فروش است وجود ندارد. به عنوان مثال امکان تحویل فوری کالا توسط فروشنده به خریدار وجود ندارد یا خریدار نمی تواند تمام وجه را یکجا پرداخت کند. در صورت توافق طرفین با وجود چنین شرایطی لازم است توافقات خود را کتبا ذکر کنند که به آن عقد می گویند. قرارداد انواع مختلفی دارد که از جمله آنها می توان به قرارداد فروش خودرو، اجاره خانه، قرارداد فروش زمین و … اشاره کرد.
لازم است کلیه امتیازات و تجهیزاتی که به خریدار ملک واگذار می شود در متن قرارداد درج شود و در پایان مبلغ ملک مورد معامله و نحوه پرداخت مشخص گردد. هنگام نوشتن قرارداد ملکی باید اصول لازم را در نظر گرفت تا در صورت بروز اختلاف بین طرفین، جهت رفع اختلاف به مراجع قضایی مراجعه کنند.
نکات کلیدی در تنظیم قرارداد ملکی:
مشخصات طرفین را با کارت ملی یا شناسنامه تطبیق دهید
در خصوص اموال متعلق به شرکا یا وراث: اخذ اسامی کلیه شرکا، وراث با میزان سهم الارث و تطبیق با گواهی انحصار وراثت و دریافت گواهی مالیات بر ارث.
در خصوص قراردادهای متعلق به ورثه یا شرکا، بهتر است کلیه مبالغ پرداختی با چک شخصی یا بانکی بر اساس سهم هر یک از شرکا یا ورثه به صورت جداگانه پرداخت شود و در هر مرحله از قرارداد از هر فرد فیش جداگانه دریافت شود.
تغییر یا عدم تغییر سند را به صورت حضوری از ثبت احوال محل استعلام نمایید و در صورت نیاز به تغییر سند و دریافت سند تک برگی از ابتدای قرارداد اقدام نمایید.
متراژ دقیق ملک را حتی به صورت اعشاری وارد کنید و در صورت مشخص نبودن متراژ آن را به طور تقریبی و بر اساس پروانه ساخت ذکر کنید. مثلا حدود ۸۰ متر مربع و در قسمت توضیحات در مورد نحوه محاسبه مازاد یا کمبود متراژ به توافق برسید.
تعداد پارکینگ و انبار و متراژ و محل پارک مزاحم را به طور دقیق مشخص کنید (پارک مزاحم به این معنی است که دو ماشین پشت سر هم پارک می شوند که برای خارج شدن از یکی از آنها باید جابجا کرد. خودروی دیگر) یا یک پارکینگ حق عبور از این پارکینگ را دارد که در قسمت توضیحات به تفصیل ذکر شود.
امضای دو شاهد در سند عادی کمک زیادی به اعتبار قرارداد می کند.
تفاوت بین مبایعه نامه و قولنامه:
ارزش حقوقی و قضایی مبایعه نامه و مبایعه نامه متفاوت است. همانطور که اشاره کردیم، قرارداد زمانی تنظیم می شود که مثلاً یکی از طرفین آماده معامله نباشد. بنابراین، بر اساس قرارداد، طرفین متعهد می شوند که در زمان معینی برای امضای قرارداد اصلی به سردفتر مراجعه کنند. سفته نقش پیش عقد را دارد در حالی که مبایعه نامه اصلی ترین عقد محسوب می شود که بر اساس آن مال با شرایط و توافقات خاصی به مالکیت خریدار در می آید.
مبایعه نامه یک قرارداد است:
مبایعه نامه قراردادی است که بر اساس آن ملک یا زمینی به مبلغ معینی به خریدار فروخته می شود. مبایعه نامه یک سند عادی تلقی می شود که در آن توافقات مربوط به مکان و زمان تحویل کالا و نحوه پرداخت درج شده است. در مورد تفاوت اسناد عادی و رسمی باید توجه داشت که سند رسمی سندی است که توسط مقامات رسمی تنظیم می شود.
به عنوان مثال سندی که در اداره ثبت تنظیم می شود سند رسمی محسوب می شود. سند رسمی برخلاف سند عادی علیه همه قابل استناد است در حالی که سند عادی فقط بین طرفین و نمایندگان آنها از جمله وراث قابل استناد و لازم الاجرا است.
نکات طلایی برای تنظیم مبایعه نامه املاک:
قبل از تنظیم مبایعه نامه، هویت خریدار را از طریق مدارک شناسایی معتبر بررسی کنید. توصیه می شود احراز هویت را شخصا انجام دهید.
شرایط و روش های پرداخت را از خریدار بپرسید.
اگر خریدار قصد دریافت وام خاصی را دارد، از شرایط آن اطلاعات لازم را کسب کنید.
در صورت قدیمی بودن پایان نامه، بهتر است در هنگام تهیه سند رسمی، از مالک ملزم به ارائه پایان نامه جدید شود.
در قرارداد کلیه تجهیزات و لوازمی که باید در زمان تحویل به خریدار داده شود و در آینده احتمال اختلاف در این زمینه وجود دارد را ذکر کنید. مثلا لوستر، شیرآلات و غیره.
شرایط اعتبار قرارداد ملکی:
برای اینکه عقد بین طرفین آثار الزام آور داشته باشد باید شرایطی را که قانونگذار به عنوان شرایط اساسی صحت معامله ذکر کرده است در بر گیرد. شرایط اساسی برای انجام معاملات صحیح عبارتند از:
۱- قصد طرفین و رضایت آنها: بدین معنا که طرفین پس از بررسی های لازم در خصوص منافع و ضررهای موجود در قرارداد تصمیم به ایجاد قرارداد با یکدیگر می گیرند. لازم است اظهار اراده بدون تهدید و فشار و اجبار باشد تا بتوان گفت اراده شخص سالم است وگرنه عقد صحیح نخواهد بود.
۲- اهلیت طرفین: به این معناست که فرد دارای سن، رشد ذهنی و فکری کافی برای انجام معامله باشد و بتواند اموال و دارایی خود را اداره کند.
۳- امر معینی که موضوع معامله است: عمل یا مالی که طرفین قرارداد متعهد به انجام یا پرداخت آن شده اند.
۴- مشروعیت غرض از معامله: درج غرض از معامله در عقد لازم نیست، ولی در صورت ذکر آن نباید نامشروع باشد زیرا غرض نامشروع و غیر قانونی موجب بطلان عقد می شود. مثلاً اگر گفته شود که هدف از خرید خانه، گشایش محلی برای قمار است، چون غیر مشروع و غیر قانونی است، معامله باطل است.
مراحل معاملات ملکی:
مرحله اول: توافق
در این مرحله خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق کرده و آن را به صورت مکتوب تنظیم می کنند. درج حداقل ۵ مورد در مبایعه نامه شامل: مشخصات فروشنده، مشخصات خریدار، موضوع معامله (فروشنده)، مبلغ و زمان معامله الزامی است. در صورتی که موارد مذکور در مبایعه نامه لحاظ نشده باشد، مبایعه نامه فاقد ارزش خواهد بود.
مرحله دوم: سند ملک، دریافت کد ثبتی
پس از توافق خریدار و فروشنده و تنظیم اظهارنامه، از آنجایی که فروشنده ممکن است خانه را به چند نفر بفروشد، برای جلوگیری از این امر، مراجعه به شرکت معاملات ملکی که باید رسمی و معتبر باشد. ، تا متعاقباً در سامانه جامع نرم افزاری ثبت نام کنید. پس از ثبت مشخصات طرفین و ملک در سامانه، کد رهگیری صادر می شود. این مرحله یکی از مراحل لازم برای سندسازی خانه محسوب می شود.
مرحله سوم: سند ملک
در این مرحله لازم است فروشنده با در دست داشتن اصل سند و شناسنامه به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. متعاقباً دفتر اسناد لیست مدارکی را که برای تشکیل پرونده لازم است در اختیار فروشنده قرار می دهد تا آنها را تنظیم کند. از جمله اصل و تصویر سند مالکیت، تصویر شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده و ….
معاملات ملکی و وظیفه مشاور املاک:
مواردی که باید توسط مشاور املاک رعایت شود عبارتند از: رازداری، اعتماد و صداقت. یک مشاور املاک خوب باید به گونه ای عمل کند که معامله به نفع هر دو طرف انجام شود، منصف بوده و با بی طرفی رفتار کند. نباید طوری رفتار کند که طرفین معامله را تحریک کند و موجب اختلاف آنها نشود. از بحث های بی پایان خودداری کنید و زمان را مدیریت کنید. بررسی هویت طرفین و صلاحیت آنها برای تشخیص صحت کامل آنها از نظر فکری. مثلاً اگر شخصی مریض یا پیر است، از او بخواهید که در حین معامله از اقوام نزدیک خود به عنوان شاهد حضور یابد.
در صورتی که یکی از طرفین قرارداد قیم باشد باید مدارک شناسایی آنها و اصل و کپی مدارک هویتی مهجور نیز بررسی شود. از دیگر مواردی که باید توسط مشاور املاک بررسی شود می توان به بررسی سند مالکیت با ملک و مطابقت آنها اشاره کرد. خریدار با توجه به سال صدور پایان کار ساختمانی و در صورت عدم اتمام کار، خریدار باید با علم به این موضوع نسبت به معامله اقدام نماید. بررسی رهن یا رهن بودن ملک، کمک به فروشنده در قیمت گذاری ملک و تهیه طرح مشخص برای بازدید مشتری از ملک.
قوانین معاملات سفته:
به طور کلی دلایل متعددی باعث می شود که صاحب ملک ملک خود را در قالب قرارداد بفروشد. به عنوان مثال گاهی به دلیل ساخت و ساز غیرقانونی یک واحد یا ساخت طبقات غیر مجاز، به ساختمان پایانی داده نمی شود. لذا از آنجایی که امکان فروش ملک وجود ندارد، آن را به قیمتی کمتر از قیمت واقعی و در قالب قرارداد می فروشند. از آنجایی که هیچ سند قطعی برای خرید و فروش وجود ندارد، این اسناد نسبت به سند رسمی و تک برگ یا شش دانگ اعتبار کمتری دارند.
اگر قصد فروش ملک را دارید حتما در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید. بهترین راه برای اطلاع از وضعیت ملک سفته این است که از شهرداری سوال کنید تا دچار سردرگمی نشوید. همچنین از این طریق می توانید از میزان بدهی، رهن، رهن و یا وثیقه آن خانه اطلاعات لازم را به دست آورید.
از آنجایی که سفته یک قرارداد قانونی محسوب می شود، معتبر بوده و مفاد آن برای طرفین لازم الاتباع است. مبایعه نامه یک سند عادی محسوب می شود و باید در تنظیم آن بسیار دقت کنید. با ما در تماس باشید تا وکلای متخصص املاک گروه وکلای دادگستری ایران شما را در این زمینه راهنمایی کنند.
خلاصه:
با توجه به آنچه در این مقاله مطرح شد، اگر قصد انجام معامله ملکی را دارید، بهتر است با دانش کافی در این زمینه معامله را انجام دهید، زیرا نداشتن اطلاعات کافی در این زمینه می تواند شما را با مشکلات حقوقی مواجه کند. قراردادهای ملکی زمانی کامل تلقی می شوند که ملک به خریدار تحویل داده شود و فروشنده در زمان مشخص ساختمان را به خریدار تحویل دهد.
قراردادهای ملکی دارای نکات اساسی است که از ارکان این گونه معاملات محسوب می شود که عدم رعایت آنها موجب بلاتکلیف و بی اعتبار ماندن معامله می شود. قوانین معاملات ملکی با توجه به حساسیت این دسته از قراردادها، قبل از هر اقدامی برای کسب اطلاعات لازم در خصوص معاملات ملکی، از وکیل متخصص در امور ملکی مشاوره بگیرید.
در صورت نیاز می توانید برای دریافت مشاوره کاملا رایگان از وکیل من با شماره ۸۷۲۰-۶۰۰-۰۹۱۲ تماس بگیرید.