وکالت بلاعزل املاک
وکالت بلاعزل املاک
این روزها شاهد این هستیم که در دفاتر وکالت اغلب وکالت دارند. به این ترتیب وقتی فروشنده به طور کامل مبلغ معامله را دریافت کرد، به خریدار اجازه می دهد تا نسبت به انتقال سند به جای او اقدامات لازم را انجام دهد. اما باید مراقب باشید که از طریق این نوع نمایندگی امکان کلاهبرداری و سوء استفاده وجود داشته باشد.
در ادامه سعی شده است به نکات مهم در این زمینه بپردازیم تا نسبت به اطلاع رسانی لازم اقدام نمایید.
نمایندگی قانونی ملک برای انتقال یا فروش ملک:
مفهوم نمایندگی به معنای وکالت دادن است و مبتنی بر اعتماد است. وکالت ملکی نوعی وکالت تلقی می شود که بر اساس آن موکل حق عزل وکیل را از دست می دهد مگر اینکه موضوع یا موضوع وکالت عزل و از بین برود. وکالت ملک در بیع قابل فسخ نیست و دائمی است. بیع وکالتاً هر چند بی قدرت باشد معامله مباح است و با جنون یا فوت طرفین فسخ و از بین می رود. وکالت فروش ملک معمولاً در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم وکالت نامه رسمی انجام می شود.
بررسی حقوقی فروش ملک در وکیل غیرمسلح:
گاه اعطای وکالت برای فروش ملک منجر به سوء استفاده عده ای می شود، به گونه ای که عده ای بدون درج سند رسمی و بدون اطلاع از جزییات از طریق وکالت اقدام به انتقال ملک می کنند. این که آیا ملک تحت رهن بانکی است یا خیر. انجام می دهند در قرارداد وکالت موکل می تواند شخصاً با انجام وکالت اقدام کند که متعاقباً وکالت نامه را از بین می برد.
دلایل اعطای وکالت در فروش ملک:
در صورتی که مالک بنا به دلایلی نیاز به ثمن (پول) داشته باشد و قصد فروش ملک خود را داشته باشد، می تواند با اعطای وکالت در بیع، به طور قطعی نسبت به انعقاد بیع اقدام نموده و اقدامات مربوط به تنظیم سند رسمی را به عهده گیرد. به خریدار آهسته. تدریجی
معمولا فرآیند انتقال سند رسمی زمان زیادی می طلبد و طولانی است، این یکی از دلایل اعطای وکالت در فروش است.
در صورتی که ملک موضوع قرارداد در رهن باشد و مالک قصد انتقال ملک را قبل از رهن داشته باشد تنظیم اسناد رسمی انتقال با موانع قانونی مواجه خواهد شد. در نتیجه مالک برای انتقال قطعی وکالت در مقام بیع به خریدار تفویض می کند. در صورتی که این اختیار به خریدار تفویض نشده باشد و ملک در مهلت مقرر آزاد نشده باشد، خریدار می تواند نسبت به ادای تعهد به پرداخت رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اقدام نماید.
-در صورتی که ملک فاقد سابقه ثبتی و سند رسمی باشد.
-در صورت مفقود شدن سند رسمی ملک.
-در مواردی که به دلیل عدم اتمام کار، مصوبه مجمع افراز یا تقسیم نامه امکان صدور سند رسمی ملک وجود ندارد. در موارد مذکور و در صورتی که خریدار دارای اختیارات لازم جهت پیگیری موضوع باشد می تواند دعوای الزام به اتمام کار، الزام به ثبت رسمی پارتیشن و الزام به دریافت صورتجلسه جدایی را اقامه نماید. .
-در صورت عدم امکان انتقال رسمی ملک به دلیل عدم پرداخت جرایم شهرداری، وکیل در سمت فروشنده به خریدار این فرصت را می دهد که با پرداخت جریمه یا اعتراض در کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام نماید. .
شرایط وکالت غیرمسلح در معاملات ملکی:
وکالت به این معنا نیست که خریدار هر زمان که خواست می تواند سند را به نام خود امضا کند. یعنی فروشنده نمی تواند شخصاً وکالت را فسخ کند.
از آنجایی که این وکالت از طریق مواردی مانند فوت طرفین یا استعفای وکیل لغو می شود، لذا صرفاً جنبه اداری دارد و اگر با ملکی به عنوان وکالت نامه سر و کار دارید، بلافاصله نسبت به تبدیل وکالت اقدام نمایید. وکالتنامه به سند قطعی.
از آنجایی که در وکالت این امکان وجود دارد که موکل بتواند کلیه امور مربوط به معامله را انجام دهد، در نتیجه در وکالتنامه به صراحت قید شود که موکل حق دخالت و اجرای آن را نخواهد داشت.
در صورتی که موکل به موجب وکالت فوت کند و خریدار همچنان از سند مالی که خریده نام نبرده باشد، انتقال و امضای سند رسمی توسط وراث ضروری است. زیرا عقد با فوت موکل فسخ می شود. بنابراین توصیه می شود در چنین شرایطی کارهای مربوط به سند را در اسرع وقت انجام دهید.
مراقب محدودیت زمانی در وکالتنامه تنظیمی باشید.
توصیه می شود در مواردی که معامله ارثی یا تضامنی بوده و بیش از یک مشتری وجود دارد از انجام امور حقوقی خودداری شود.
توصیه می شود همزمان با ایجاد وکالتنامه، مبایعه نامه تنظیم شود، زیرا تا زمانی که سند را امضا نکنید، مالک خانه شناخته نمی شوید و فروشنده حق فروش ملک را به دیگری دارد. تنظیم وکالت به این معناست که شما مالک ملک محسوب می شوید و در صورت بروز مشکل حق شکایت در دادگاه را خواهید داشت.
از نظر قانونی اعطای وکالت منجر به خلع ید از مال نمی شود، بنابراین انتقال به صورت قطعی انجام نشده است و امکان تصرف در اموال توسط طلبکاران و در نهایت انتقال آن برای طلبکاران وجود دارد که این امر در مورد اجرای مهریه بسیار رایج است. .
نکات مهم در مورد وکالت ملکی:
آنچه در وکالتنامه گنجانده شده است را با دقت بخوانید و هر آنچه را که قصد بیان آن را دارید با جزئیات بنویسید.
حتما قبل از انجام معاملات کلان از طریق وکالت نامه صحت وکالتنامه را از اداره ثبت محل تنظیم سند استعلام کنید.
دو نسخه از وکالت نامه تهیه کنید. یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه برای خریدار.
از برخورد با افرادی که نمی شناسید خودداری کنید.
شرایط انعقاد معامله با خود از طرف وکیل در فروش:
معمولاً خریدار به عنوان وکالت در دفتر فروش تعیین می شود و برای انتقال رسمی اقدام می کند، اما ممکن است شخص دیگری غیر از خریدار وکالت در بیع باشد. در این شرایط و اگر وکیل مال را در بیع به خود منتقل کند، با خود معامله کرده است. لازم به ذکر است که معامله با خود به طور کلی صحیح نیست و نیاز به اجازه مشتری دارد.
طبق قانون مدنی، اصولاً معامله با خود صحیح است مگر اینکه منع قانونی داشته باشد یا مستلزم رعایت شرایط باشد. در عقودی مانند بیع که شخصیت طرف، علت اصلی عقد نیست، خود معامله صحیح خواهد بود. دفاتر اسناد رسمی معمولاً اجازه صریح مشتری را برای ایجاد معامله ضروری می دانند.
وضوح قیمت (کارمزد) در امر اعطای نمایندگی قانونی ملک:
در صورتی که موکل در وکالتنامه قیمت مورد نظر را مشخص کرده باشد، وکیل نباید ملک را کمتر از آن مبلغ بفروشد. در صورتی که ملک به قیمتی بالاتر از آنچه که مد نظر موکل بوده فروخته شود، مابه التفاوت به موکل پرداخت می شود نه وکیل. در صورت مسکوت بودن وکالت نسبت به ثمن، وکیل باید بر اساس مصلحت موکل در تعیین ثمن عمل کند.
انحلال وکالت در فروش:
استعفای وکیل
اخراج مشتری
مرگ و فوت هر وکیل و موکل
کاهش
انقضاء
ورشکستگی مشتری
از بین رفتن امر نمایندگی.
در صورت نیاز می توانید برای دریافت مشاوره کاملا رایگان از وکیل من با شماره ۸۷۲۰-۶۰۰-۰۹۱۲ تماس بگیرید.