وکیل زمین
زمین به عنوان یکی از اموال قابل معامله افراد قابل معامله است. در ضمن زمانی که بخواهیم زمینی را ثبت کنیم یا متراژ و مساحت آن را تعیین کنیم ممکن است درگیر دعوا و دعوا شویم که البته دعاوی مربوط به زمین محدود به این موارد نیست و دامنه آن وسیعتر است همانطور که موارد مختلف نیز وجود دارد. انواع زمین ادعاهای آن نیز می تواند گسترده باشد، مثلاً زمین کشاورزی یا زمین مشترک و غیره.
در دعاوی زمین، افراد ترجیح می دهند به وکیل ملکی متخصص در زمینه زمین مراجعه کنند زیرا وکیل زمین دارای تخصص و اطلاعاتی است که سایر افراد از آن بی اطلاع هستند.
وکیل زمین کیست؟
وکیل زمین به شخصی گفته می شود که در امور ملکی و زمینی تخصص داشته و دارای پروانه وکالت باشد. وکلای زمین از قوانین ثبتی و قوانین زمین شهری و سایر مقررات حاکم بر این دعاوی آگاه هستند و اطلاعات خود را به روز نگه می دارند زیرا یک نظریه مشورتی که مورد تایید مردم عادی است و ممکن است مورد توجه مردم عادی قرار نگیرد می تواند سرنوشت زمین را تغییر دهد. یک رای را به طور کامل تغییر دهید.
وکیل زمین با کسب اطلاعات کافی و استفاده از تجربیات خود در دعاوی ملکی به شما کمک می کند تا دعاوی خود را در دادگاه یا سایر مراجع قانونی مطرح کنید زیرا برخی از دعاوی مربوط به زمین فقط در دادگاه قابل طرح نیست و ممکن است در دایره های ثبت احراز شود.
ویژگی های یک وکیل ملکی خوب:
یک وکیل ملکی خبره و خوب باید ویژگی های زیادی داشته باشد که مهمترین آنها عبارتند از:
تخصص:
قبل از هر چیز لازم است وکیل متخصص تسلط کافی به قوانین و مقررات مانند قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر، قوانین و مقررات شهرداری، قانون زمین شهری، منابع طبیعی و اراضی ملی، طرح های ملی مانند طرح هادی و … را به طور مستمر در مورد این موضوعات به روز کرده و از آخرین تغییرات قوانین و مقررات مطلع شود.
همچنین یک وکیل ملکی خوب باید آخرین آرای صادره به ویژه آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور را داشته باشد و به روش های اقامه دعوی یا اعتراض به آرای صادره از دادگاه ها تسلط کافی داشته باشد.
تجربه:
علم و تخصص در بیشتر موارد به وکیل کمک می کند. فردی که تجربه زیادی در دادگاه ها و مراجع حقوقی داشته و پرونده های موفق بسیاری را به پایان رسانده باشد بهترین وکیل برای پذیرش دعاوی محسوب می شود. به طور کلی وکیلی که بارها توانسته حکم تخلیه و تخلیه، الزام به تنظیم سند رسمی، تنظیم تقسیم نامه، الزام به تسلیم مال و همچنین عزل را بگیرد. تصرف عدوانی و غیره از دادگاه و داشتن تجربه کافی در این موارد بهترین وکیل برای مشاوره می باشد. در نظر گرفته شده است
تعهد:
وکیل متعهد به شخصی گفته می شود که در صورت لزوم به بهترین نحو ممکن برای حل مسائل و مشکلات موکل خود عمل می کند و به گونه ای رفتار می کند که گویی خود طرف دعوا است. در واقع موکل با این ویژگی خود با خیالی آسوده پرونده خود را به وکیل می سپارد.
پیگیری:
یک وکیل ملکی خوب فردی است که با در نظر گرفتن آخرین اقدامات طرف مقابل، به نحوی مناسب و سریع عمل کند تا برای هر اقدامی بهترین دفاع را ارائه دهد. موضوع مذکور مستلزم مراجعه مستمر وکیل به دفتر دادگاه و پیگیری آخرین وضعیت پرونده می باشد. پیگیری مستمر در کمترین زمان ممکن یکی از ویژگی های یک وکیل ملکی خوب است.
وقت شناسی:
لازم است هر اقدامی به موقع انجام شود. مثلا تقدیم دادخواست، ارائه مدارک لازم به دادگاه، دفاع از عمل طرف مقابل، اعتراض به تصمیم دادگاه، رفع ایرادات پرونده و… از جمله مواردی است که باید در زمان معین انجام شود زیرا هر تغییری باعث خسارات و گاه خسارات جبران ناپذیر می شود. در پرونده های حقوقی نباید هیچ اقدامی به تعویق افتاد، بنابراین وقت شناسی یکی از مهمترین ویژگی های یک وکیل خوب است.
دسترسی آسان:
یکی دیگر از ویژگی های یک وکیل خوب و موفق این است که موکل می تواند در صورت نیاز به راحتی با او تماس بگیرد.
مطالبات اصلی اموال:
دامنه مسائل مربوط به املاک و مستغلات گسترده و متنوع است. این دعاوی شامل سه دسته مهم می باشد که عبارتند از: دعاوی حقوقی، دعاوی کیفری و دعاوی ثبتی که خود شامل دعاوی متعدد می باشد.
دعاوی حقوقی:
بسیاری از دعاوی ملکی در دادگاه های حقوقی ثبت و رسیدگی می شود. از آنجایی که تعداد این دسته از دعاوی زیاد است و امکان ذکر همه آنها وجود ندارد، در این مقاله تنها به تعدادی از آنها اشاره کرده ایم.
۱- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی:
اگر شخصی به واسطه عقد بیع، هبه، صلح و غیره مالک ملک شده باشد (البته بین انواع معاملات تفاوتی وجود ندارد) و متعاقباً انتقال دهنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد. ذینفع می تواند در دادگاهی که ملک در آن واقع است اقدام کند. ارسال دادخواست مستلزم تنظیم سند رسمی است.
۲- دعوای رهن:
هنگامی که ملکی در رهن قرار می گیرد، دعوای مذکور مطرح می شود. ملک مورد رهن توسط مالک قابل انتقال نیست. در صورتی که راهن از پرداخت وام مسکن خودداری کند، مثلاً اقساط وام تمام شده باشد و بانک از حذف ملک خودداری کند، این دعوا قابل طرح است.
۳- دعوای خلع ید و تخلیه:
دعوای خلع ید زمانی مطرح می شود که ملک به طور غیرقانونی توسط شخصی غیر از مالک تصرف شده باشد. لذا دعوای مذکور توسط مالک قانونی ملک و علیه متصرف غیرقانونی اقامه می شود. لازم به ذکر است که در مورد خلع ید، می توان برای مدتی که متصرف مال را غصب و تصرف غیرقانونی کرده است، مطالبه غرامت (غرامت، مبلغی است که عرف برای جبران خسارت در برخی موارد تعیین می کند).
البته اگر تصرف قانونی باشد باید دعوای تخلیه اقامه شود. مثلاً اگر مستاجری که مدت اجاره اش تمام شده یا مدتی اجاره را پرداخت نکرده باشد باید دعوای تخلیه اقامه شود و حکم تخلیه به مالک می رسد.
۴- دعوی الزام به تحویل مال:
در صورتی که فروشنده یا مستاجر ملک را به موجب عقد اجاره به اجاره واگذار کرده باشد و فروشنده یا مالک از واگذاری امتناع ورزد، در چنین مواردی، ذینفع باید دعوای الزام به تحویل یا تسلیم ملک را مطرح کند. مورد اجاره شده توسط ذینفع گرفتن
۵- ادعای شرط اخذ مدرک تحصیلات تکمیلی:
زمانی که ملکی ساخته می شود و مراحل ساخت آن به پایان می رسد، اخذ گواهی قطعی الزامی است. امکان صدور سند جدید و یا تفکیک سند و صدور سند واحدهای ساختمانی بدون دریافت پایان کار منتفی است. بنابراین اخذ گواهی پایان کار یکی از الزامات املاک جدید می باشد. در صورت استنکاف سازنده املاک از دریافت گواهی مذکور، باید در دادگاه صالح اقامه دعوی شود.
۶- ادعای الزام به تنظیم تقسیم نامه:
گاهی اوقات افراد به صورت مشترک در ملکی شریک می شوند و این مشارکت مشترک می تواند به صورت قهری (مانند ارث) یا اختیاری (مانند تجمیع و ساخت املاک) محقق شود. در صورت وجود قصد استفاده از ملک مشاع و یا قصد تفکیک ملک و سند مالکیت تفکیکی لازم است داوطلبانه یا از طریق دادگاه نسبت به تنظیم سندی به نام تقسیم نامه اقدام شود.
در واقع سند مذکور نشان می دهد که هر قسمت از ملک متعلق به کدام شخص است و یا در مجتمع های دارای واحدهای متعدد نشان می دهد که هر یک از واحدها متعلق به کدام مالک است. یکی از مهمترین مدارک مورد نیاز برای صدور سند مالکیت، پارتیشن نامه است.
۷- دعوی فروش ملک مشاع:
از آنجایی که تمام شرکای ملک در کل ملک شراکت دارند و معلوم نیست که کدام قسمت از زمین متعلق به کدام یک از شرکا است، فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکا امکان پذیر نیست. بنابراین فروش مال مشاع مستلزم رضایت همه شرکا است. در صورت عدم رضایت شریک از فروش ملک، هر یک از شرکا این امکان را دارند که از دادگاه تقاضای فروش مال مشاع را بنمایند. در نتیجه هیچ یک از شرکا نمی توانند ملک مشاع را بدون کسب اجازه از دادگاه بفروشند.
۸- دعاوی رفع مزاحمت و ممانعت از حقوق:
دعوی ممانعت از حق یا دعوی رفع مزاحمت زمانی قابل طرح است که برای بهره برداری از اموال شخصی مزاحمت ایجاد کند یا به طور کلی مانع تصرفات قانونی شود. در چنین شرایطی مالک یا متصرف قانونی می تواند دعوای مزاحمت و ممانعت از حقوق را مطرح کند.
۹- دعوی مطالبه ودیعه:
این امکان وجود دارد که موجر یا صاحب ملک پس از تخلیه ملک از دادن ودیعه به مستاجر خودداری کنند. در این موارد و برای دریافت ودیعه مستاجر می تواند از مالک مطالبه ودیعه را مطرح کند.
جرایم مدنی:
قانونگذار برخی از اعمال مربوط به اموال غیرمنقول را جرم دانسته و برای آنها مجازات در نظر گرفته است. موارد مذکور در صورت اثبات و صدور حکم، حسب مورد می توانند مجازات هایی از قبیل حبس، جزای نقدی، محرومیت از حقوق اجتماعی، ممنوعیت از تجارت و … را به همراه داشته باشند.
۱- دعوی تخریب:
ممکن است شخصی عمداً موجب خسارت و تخریب مال دیگری شود. در صورت وجود عناصر جرم تخریب مانند سوء نیت (در صورتی که اراده و قصد مرتکب به فعل و نتیجه تعلق داشته باشد، قصد مجرمانه و سوء نیت خواهد بود، اما اگر اراده مرتکب صرفاً به فعل تعلق گیرد. اقدام کند و نتیجه آن مقصود نباشد، جرم کیفری خواهد بود.) برای مطالبه ضرر و زیان جرم باید در دادگاه کیفری اقامه دعوی کرد.
بنابراین اگر شخصی عمداً باعث تخریب مال شده باشد، بزه دیده می تواند شکایت کیفری کند، اما اگر تخریب و خسارت غیر عمدی بوده و شخص سوء نیت نداشته است، باید مطالبه خسارت و مسئولیت مدنی (مسئولیت مدنی) کند. در مفهوم عام و عام آن، مسئولیت جبران خسارات ناشی از رفتارهای مضر است.
هدف اصلی مسئولیت مدنی جبران ضرر و زیان وارده است و اهداف دیگری مانند مجازات عامل زیان یا عوامل بازدارنده از تکرار که یکی از اهداف اصلی در مسئولیت کیفری است، نقش فرعی دارد.
۲- دعوی رفع تصرف عدوانی:
دعوی فوق را می توان علیه کسی که عمداً و عدوانی مال دیگری را تصرف کرده باشد. در این گونه موارد، طرح دعوی تصرف عدوانی و در عین حال اقدام برای رفع تصرف و ضرر و زیان ناشی از جرم ضروری است.
۳- مورد خیانت در امانت:
ممکن است ملکی تحت عنوان خیانت در امانت در تصرف شخصی باشد و شرایطی بین طرفین لحاظ شود. در صورت تخلف از شرایط امانت می توانید به جرم خیانت در امانت اقامه دعوی کنید.
۴- دعاوی بیع اموال غیر از:
اگر مال دیگری با علم به اینکه مال دیگری است فروخته شود، بیع مال دیگری محسوب می شود و کلاهبرداری محسوب می شود. بنابراین در چنین شرایطی زمانی که شخصی مرتکب جرم فروش مال دیگری شده باشد می توان تحت عنوان این جرم از وی شکایت کرد و در نتیجه مجرم به رد مال و جبران خسارت وارده محکوم می شود. ناشی از جرم، به حبس و جزای نقدی و غیره.
۵- دعوای جعل سند ملکی یا استفاده از سند جعلی:
اگر شخصی اقدام به جعل سند کند مرتکب جرم مذکور می شود و حتی در صورت عدم استفاده از سند مجعول مجرم و مستوجب مجازات خواهد بود. اگر از سند جعلی نیز استفاده شود، شخص مرتکب جرم جداگانه ای می شود که می توان جداگانه با آن برخورد کرد. همچنین ممکن است جاعل و استفاده کننده سند جعلی دو نفر باشند و هر دو قابل شکایت باشند.
۶- ورود قهری و غیرمجاز به ملک دیگر:
اگر شخصی بدون اجازه مالک، متصرف و بدون اجازه قانونی وارد ملک دیگری شود مرتکب جرم مذکور شده است. ورود غیرمجاز یا اجباری به ملک جرم محسوب می شود. در چنین مواردی ممکن است مالک یا متصرف ملک از شخصی که به زور وارد شده است شکایت کیفری کند.
۷- کلاهبرداری در املاک:
شخصی با توسل به عملیات متقلبانه مرتکب جرم مذکور می شود. در جرم کلاهبرداری دو رکن مهم وجود دارد، اولی مانور کلاهبرداری و دومی گرفتن مال متعلق به دیگری. در صورتی که عناصر فوق با سایر عناصر جرم کلاهبرداری از جمله سوء نیت همراه باشد، می توان برای جرم کلاهبرداری طرح دعوی کرد.
دعاوی ملکی ثبت شده:
همانطور که از عنوان پیداست دعاوی مذکور مربوط به امور ثبتی می باشد. برخی از دعاوی در محاکم دادگستری و برخی در صلاحیت مراجع ثبتی است. از مهمترین دعاوی ثبت شده می توان به موارد زیر اشاره کرد:
۱- اعتراض به ثبت ملک:
در صورتی که شخصی نسبت به ثبت ملک اعتراض داشته باشد و حقی را برای خود مطالبه کند، امکان دارد در مراحل ثبت اعتراض کرده و به مرجع ثبت شکایت کند. اعتراض مذکور مهلت قانونی دارد و ثبت آن در زمان مذکور الزامی است. جهت ثبت اموال شخص متقاضی ثبت ملک، انتشار بخشنامه آگهی الزامی است. معترض باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار آگهی اعتراض خود را در مراجع ذی صلاح ثبت ثبت کند.
۲- اعتراض به مرزبندی:
اداره ثبت برای ثبت ملک و صدور سند رسمی ملک، حدود ملک را تعیین می کند. علاوه بر تعیین حدود ملک، مساحت آن نیز مشخص می شود. در صورت اعتراض به حدود تعیین شده توسط اداره ثبت، می توانید به مرجع ثبت اعتراض کنید.
۳- شرط تفکیک ملک:
دعوی فوق الذکر بیشتر در املاک مشاع مطرح می شود. در صورتی که شخصی تقاضای تفکیک ملک و صدور سند جداگانه برای ملک نماید ولی سایر شرکا درخواست مذکور را نپذیرند می تواند دادخواست افراز نماید. درخواست فوق را می توان در دادگاه یا اداره ثبت که ملک در آن واقع شده است مطرح کرد.
۴- اجرای اسناد رسمی معتبر:
یکی از مهمترین امتیازات اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی این است که شخص می تواند با مراجعه به اداره ثبت نسبت به اجراء اقدام نماید. بنابراین در صورتی که معامله از طریق سند رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، ذی نفع می تواند اجرای آن را از اداره اجرای اسناد رسمی مطالبه کند.
۵- ابطال سند رسمی ملک:
در صورت وجود اشکال در سند و یا ثابت شود که سند به اشتباه صادر شده است، می توان از مراجع ذیصلاح درخواست ابطال سند رسمی داد، البته بر اساس اعتبار و اصالت رسمی است. اسناد. خواهان بسته به مورد می تواند دادخواستی را در اداره ثبت یا دادگاه محلی محل وقوع ملک ارائه کند.
اما روند رسیدگی به این دادخواست در اداره ثبت کوتاهتر است و در صورت امکان اکثر وکلا از امتیاز ثبت دادخواست ابطال سند رسمی در اداره ثبت استفاده می کنند.
۶- اعتراض به حق ارتفاق ملک:
حق ارتفاق حقی است که شخص در ملک مجاور، در ملک مجاور دارد. مثلاً حق عبور از ملک مجاور در صورتی که راه دیگری برای عبور صاحب ملک نباشد. حق ارتفاق در اداره ثبت ثبت می شود و در صورت عدم ثبت و یا مشکل در ثبت آنها می توانید در قالب دادخواست به اداره ثبت محل محل وقوع ملک اعتراض کنید.
۷- دعوی توقیف عملیات اجرایی:
اسناد رسمی معتبر از طریق اداره ثبت لازم الاجرا است، در صورتی که شخصی اعتراضی داشته باشد و حق خود را تشخیص دهد می تواند با استناد به اسناد معتبر نسبت به تصرف در عملیات اجرایی اقدام کند تا بعداً متحمل خسارت نشود.
وکیل زمین در امر ارث:
یکی از امور مهم مربوط به وکالت ملک از جمله زمین، مربوط به موضوع ارث است. پس از فوت صاحب زمین، ملک طبق ضوابط و مقررات خاصی به وراث می رسد. تعیین ورثه متوفی و اینکه چه مقدار از اموال به هر یک از آنها به ارث می رسد موضوعی است که وکیل زمین به خوبی از آن مطلع است.
معمولاً در بحث زمین و سایر اموال متوفی بین ورثه تعارض ایجاد می شود و وظیفه وکیل زمین این است که طبق قانون اختلافات را حل کند و بهترین تصمیم را برای موکل خود از دادگاه بگیرد. گاهی اوقات، این تصور که یک شخص حقوق بیشتری نسبت به دیگران دارد، باعث تعارض می شود. یک وکیل خوب زمین باید توانایی کنترل تعارضات و حل آنها را طبق قانون داشته باشد.
بنابراین در خصوص خرید و فروش زمین استفاده از وکیل زمین می تواند کار شما را ساده و مطمئن کند. توجه داشته باشید که هر قراردادی شرایط فسخ خاصی دارد که در این زمینه نحوه فسخ قرارداد و متعاقباً تعهدات طرفین در قبال یکدیگر نیز بحث مهمی است. از وکیل زمین انتظار می رود قرارداد را به گونه ای تنظیم کند که احتمال فسخ آن کاهش یافته و در صورت فسخ ضرر کمتری به موکل وارد شود.
اقدامات وکیل زمین در قراردادها:
یکی دیگر از مواردی که در مورد زمین و املاک باید در نظر داشت موضوع قراردادها است. وکیل زمین می تواند این اختیار و حق را داشته باشد که به جای موکل خود در قرارداد حضور داشته باشد یا موکل خود را در این زمینه راهنمایی کند. شاید شما نیز در مورد تقلب های متعددی که در قراردادهای فروش زمین یا ملک رخ می دهد، شنیده باشید. لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد شما بندی وجود داشته باشد که تعهد خاصی را برای شما ایجاد کند، طرف قرارداد می تواند بر اساس آن علیه شما اقدام کند.
درک برخی از بندهای قرارداد برای مردم عادی آسان نیست زیرا به زبان قانونی نوشته شده اند. در نتیجه یک وکیل زمین با تجربه می تواند در این امر بسیار راهگشا باشد. او به شما یادآوری می کند که هر بند چه عواقب و بار حقوقی می تواند داشته باشد، بنابراین در این دسته از خرید و فروش، کمک گرفتن از وکیل ملکی می تواند کار شما را ساده و مطمئن کند.
وکیل زمین کشاورزی
یکی از مواردی که در سال های اخیر درخواست های زیادی از وکلای زمین در مورد آن شده است، بحث تغییر کاربری است. زمین های کشاورزی به دلیل اینکه دیگر نمی توانند کشاورزان را با محصولاتی که می دهند راضی کنند و علاوه بر سایر تغییرات اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی، نظر کشاورزان نسبت به ادامه این شغل تغییر کرده و خواهان تغییر کاربری زمین کشاورزی خود هستند. .
این موضوع با توجه به آثار مخرب زیست محیطی و اقتصادی، منجر به تصویب قانونی در سال ۱۳۵۳ تحت عنوان قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغات شد. در این قانون شرایط تغییر کاربری و تبعات عدم رعایت آن ذکر شده و البته در سال ۱۳۶۴ عباراتی نیز به آن اضافه شده است.
وکیل زمین کشاورزی با مطالعه و تسلط بر نکات جزئی حاکم بر این قوانین و روند رسیدگی به آن در دادگاه، پرونده را می پذیرد.
وکیل زمین در تهران
از آنجایی که تهران پایتخت ایران و یکی از شهرهای پرجمعیت کشور است و تمایل به خرید زمین در آنجا زیاد است، مراجعات بیشتری به وکلای زمین در این شهر صورت می گیرد. همه وکلا می توانند پرونده شما را در زمینه زمین بپذیرند اما برای کاهش سردرگمی در رسیدگی به این اختلافات باید به یک وکیل زمین خوب مراجعه کنید.
خلاصه:
وکیل زمین به شخصی گفته می شود که در امور املاک و زمین تخصص داشته و دارای پروانه وکالت باشد. وکلای زمین از قوانین ثبتی و قوانین زمین شهری و سایر مقررات حاکم بر این دعاوی آگاه هستند و اطلاعات خود را به روز نگه می دارند زیرا یک نظریه مشورتی که مورد تایید مردم عادی باشد و ممکن است مورد توجه مردم عادی قرار نگیرد می تواند سرنوشت زمین را تغییر دهد. یک رای را به طور کامل تغییر دهید.
وکیل زمین با کسب اطلاعات کافی و استفاده از تجربیات خود در دعاوی ملکی به شما کمک می کند تا دعاوی خود را در دادگاه یا سایر مراجع قانونی مطرح کنید زیرا برخی از دعاوی مربوط به زمین فقط در دادگاه قابل طرح نیست و ممکن است در دایره های ثبت احراز شود.
برای دریافت مشاوره کاملا رایگان از وکیل من با شماره ۸۷۲۰-۶۰۰-۰۹۱۲ تماس بگیرید.