وکیل ملک

وکیل ملک

وکیل ملک : امروزه بخش عظیمی از دعاویی که در مراجع قانونی مطرح می شود در حوزه املاک است. به طور اجمالی می توان گفت که مال به معنای اموال و دارایی هایی است که غیرمنقول است و از مهمترین آنها می توان به زمین، خانه، آپارتمان اشاره کرد که به دلیل گرانی املاک، پرونده های حقوقی مهم هستند. در این منطقه پرورش یافته است.

پرونده های مربوط به املاک بسیار متنوع و گسترده است و دعاوی مختلفی در حوزه املاک مطرح می شود که نیاز به دانش و دانش حقوقی ویژه در این زمینه دارد. لذا با توجه به اهمیت ویژه اموال مردم، در این گونه دعاوی پیشنهاد می شود افراد با ارائه وکالت به کارشناس، مطالبات ملکی خود را در دادگاه پیگیری کنند تا به حقوق آنان تضییع نشود.

با توجه به اهمیت این موضوع، در ادامه این مقاله ابتدا به این سوال که وکیل ملکی کیست پاسخ می دهیم و پس از تحلیل وظایف این دسته از وکلا، پاسخ این سوال را که چگونه می توان یک وکیل خوب املاک پیدا کرد را پاسخ خواهیم داد.

وکیل ملکی کیست؟
طبق قانون وقتی شخصی برای انجام امور یا امور حقوقی از طرف خود شخص دیگری را به عنوان نماینده خود تعیین می کند، قرارداد وکالت تشکیل می شود. قرارداد وکالت ممکن است در موارد مختلف مطرح شود. مثلاً دادن وکالت به دیگری برای مراجعه به مؤسسات، وکالت به سردفتر برای صدور عقد ازدواج یا وکالت به وکیل برای پیگیری پرونده در مراجع قضایی.

وکیل املاک وکیلی است که در دعاوی ملکی تخصص دارد. دعاوی ملکی عنوانی است برای مجموعه ای از دعاوی که به نوعی با رابطه بین اموال غیرمنقول و افراد مرتبط است. اموال غیرمنقول املاکی هستند که قابل نقل و انتقال و جابه جایی نیستند و در یک تقسیم شامل املاک و اراضی می شود و در تقسیمی دیگر می توان زمین را به اراضی داخل محدوده شهری و خارج از محدوده شهری و در تقسیمی دیگر به اراضی داخل محدوده شهری و خارج از محدوده شهری تقسیم کرد. املاک را می توان به املاک تجاری و مسکونی تقسیم کرد، بنابراین دعاوی مختلفی در رابطه با تقسیم بندی فوق وجود دارد و تمامی این دعاوی در حوزه وکیل ملکی است.

وکیل مدنی کیست ؟

وکیل مدنی وکیلی است که با وجود اینکه توانایی دفاع و اقامه دعوی در انواع دعاوی خانوادگی (طلاق، حضانت، نفقه، فسخ نکاح و…) را دارد، اما وارد این گونه دعاوی نمی شود. و فقط تمام توجه خود را معطوف به امور مدنی می کند.

از جمله این دعاوی می توان به تنظیم سند رسمی، اخذ فسخ قرارداد، خلع ید، تقسیم و انتقال اموال مشاع به دعاوی کیفری از قبیل فروش مال، جعل اسناد، تصرف عدوانی و… اشاره کرد. زمینه دعاوی ملکی و حیطه کاری وکیل. ملکی قرار داده شده است.

اشخاصی که وکالت اصحاب دعوا در دادگاه را بر عهده دارند و از آنها دفاع می کنند یا وکیل پایه یک دادگستری هستند یا وکیل مرکز وکلای دادگستری. این وکلا با داشتن پروانه وکالت اساساً قادر به وکالت در کلیه پرونده های حقوقی و کیفری که در مراجع قضایی مطرح می شود می باشند و از این نظر محدودیتی نخواهند داشت.

اما برخی از وکلا هستند که در زمینه املاک تخصص دارند و به وکالت افرادی مشغول هستند که به آنها وکیل ملکی یا وکیل ملکی گفته می شود. به همین دلیل در پاسخ به این سوال که وکیل ملکی کیست باید گفت وکیل ملکی به وکیل دارای پروانه وکالت گفته می شود که در زمینه حقوق ملکی فعالیت می کند.

البته وکلای مدنی مانند سایر وکلای دادگستری می توانند در موارد دیگری مانند دعاوی خانوادگی و یا دعاوی کیفری مانند قتل، سرقت و غیره وکالت کنند. اما به همین دلیل به آنها وکیل مدنی گفته می شود زیرا عموماً از پذیرش سایر پرونده های حقوقی خودداری می کنند و به کارهای تخصصی در پرونده های مدنی می پردازند; مثل وکیل خانواده که در دعاوی خانوادگی تخصص دارد.

این مشکل باعث شده است که وکیل املاک در کلیه پرونده های حقوقی در زمینه املاک به دانش و اطلاعات مفید حقوقی دست یابد و به رویه قضایی دادگاه ها در زمینه رسیدگی به دعاوی ملکی تسلط پیدا کند که نقش مهمی در موفقیت وکیل ملکی در موارد ارائه شده خواهد بود. در ادامه به بیان مهمترین وظایف وکلای ملکی می پردازیم.

وکیل ملکی در دعاوی خلع ید
در صورتی که مال مالک (اعم از زمین و ملک) به هر دلیل در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضی به تصرف مالک نباشد، می تواند با اخذ وکیل ملکی تقاضای تخلیه مالک از ملک خود کند. و تقدیم دادخواست خلع ید به مقام قضایی.

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چیست؟
۱- در تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم باشد.
۲- هر دو دعوی قابل تجدیدنظرخواهی از طرف خواهان یا وکیل ملکی است.
۳- در صورت تخلیه طبق ماده ۱ قانون نحوه اجرای احکام، حکم باید قطعی و سپس اجرا شود، در دعوای تصرف عدوانی چون فوراً قابل اجرا است، نیازی به قطعی بودن آن نیست. اجرائیه صادر می کند و تجدیدنظرخواهی وکیل ملکی مانع از اجرا نیست. .
۴- کسانی که حق شکایت یا اقامه دعوی دارند:
در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد، بلکه مستأجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هرکس که از طرف یا در امانت در مال دیگری تصرف می کند می تواند علیه نماینده آن اقامه دعوی کند. مالک در دعوای خلع ید فقط ذینفعان یا وکلای املاک یا معاونین یا نمایندگان قانونی می توانند اقامه دعوی کنند.

اگر مستاجر حق انتقال ندارد آیا می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگر کند؟
طبق قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، مستاجر چنین حقی ندارد مگر اینکه مستاجر نیز حق سرقفلی داشته باشد و مالک از پرداخت سرقفلی خودداری کند و در صورت انتقال سرقفلی به مستاجر دیگر، مالک موظف است واگذاری مغازه به مستاجر جدید

تفاوت افراز و افراز در فروش ملک مشاع از دیدگاه وکیل ملکی
در صورت عدم توافق شرکا در فروش ملک مشاع، هر یک از شرکا می توانند تقاضای فروش ملک مشاع را نمایند. لازم به ذکر است در صورتی که مراحل ثبت ملک به پایان رسیده باشد، درخواست آزادسازی توسط وکیل ملکی به اداره ثبت محل ارائه می شود. اما در مورد تقسیم ملک لازم نیست ملک مشاع باشد یعنی صاحب ملک می تواند با اخذ ملک تقاضای تقسیم ملک خود را به قسمت های مختلف به اداره ثبت تسلیم کند. وکیل دادگستری و همچنین در صورت توافق مشترکین در تقسیم ملک (اعم از منطقه یا اعیان). دارند، می توانند درخواست جدایی خود را توسط وکیل ملکی به اداره ثبت تسلیم کنند و نیازی به درخواست جدایی نیست.

حکم تخلیه توسط وکیل ملکی
در صورت انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر و انقضای مدت قرارداد و امتناع مستاجر از تخلیه ملک، موجر یا وکیل ملکی می توانند با مراجعه به شورای حل اختلاف تقاضای صدور حکم تخلیه کنند. و واریز مبلغ وام (پیش پول). نشان دهید که این دستور فوری و غیرقابل اعتراض است.

وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی
سرقفلی در واقع پولی است که مستاجر بابت مالکیت منافع یک مکان تجاری به موجر و مالک می پردازد اما مالکیت واقعی مکان تجاری در مالکیت موجر و مالک باقی می ماند و مستاجر می تواند از آن استفاده کند. ملک تجاری، قرارداد اجاره با مالک ملک قرارداد می شود و اجاره بها توسط مستاجر به موجر و مالک پرداخت می شود. در واقع فرد با پرداخت این مبلغ امتیاز تجاری ملک را از مالک خریداری کرده و صاحب این حق شده است نه مالک خود مغازه.

خریدار چگونه می تواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند؟
در صورتی که ملکی دارای سند رسمی باشد و فروشنده به تنظیم سند رسمی نقل و انتقال معترض باشد، خریدار می تواند با اخذ وکیل ملکی، دادخواست تنظیم سند رسمی ملک را به دادگاه و دادگاه تقدیم کند. فروشنده را به تنظیم سند محکوم می کند و در صورتی که فروشنده از اجرای رأی دادگاه نماینده دادگاه در دفتر حضور داشته و به جای فروشنده اسناد را امضاء می نماید.

نحوه مطالبه معوقه املاک مسکونی با وکیل ملکی
در قرارداد اجاره مسکن میزان اجاره ماهانه تعیین می شود و مستاجر متعهد می شود در ابتدا یا پایان هر ماه مبلغ مورد نظر را به مالک و موجر پرداخت کند.
در صورتی که مستاجر به تعهد پرداخت ماهانه اجاره بها عمل نکند و اجاره بها به تعویق بیفتد، مالک می تواند با استخدام وکیل ملکی و تقدیم دادخواست به مرجع قضایی، مطالبه معوقه اجاره بها را مطالبه کند و غالباً در اجاره نامه تأمین می شود. مالک با حق فسخ اجاره در صورت تأخیر در پرداخت اجاره بها توسط مستاجر. ممکن است مالک یا وکیل ملکی برای فسخ اجاره و تخلیه مستاجر به مرجع قضایی مراجعه کند.

مزایای اخذ فسخ توسط وکیل ملکی
اولاً اتمام کار ساختمانی نشانه بارز عدم وجود تخلف ساختمانی و تایید کامل شهرداری بر اساس ضوابط فنی و مهندسی است. بر اساس دو بند فوق می توان سند شش دانگ تک صفحه ای جداگانه اخذ کرد.
بدیهی است طی این مراحل ذینفع زمان زیادی را صرف می کند و دارای عوارض اداری و حقوقی فراوانی است، ضمن اینکه مداخله وکیل ملکی در فرآیندهای فوق می تواند در زمان کوتاه تری و بدون وقفه از سوی ادارات و با هزینه کمتری دارد.

اهمیت مشاوره با وکیل ملکی
در بسیاری از حقوق مالی که ممکن است ضرر و زیان و سود و منفعت اشخاص منتقل شود، حضور وکیل ملکی مجرب الزامی است.

نحوه و نحوه اقامه دعوی از اهمیت بالایی برخوردار بوده و در تعیین حدود حقوق اصحاب دعوا در جریان دعوا تأثیر اساسی دارد و در واقع مانند یک پایه است، لذا لازم است دعوا به عدم رعایت حقوق اصحاب دعوا در این فرآیند و به دلیل بی تجربگی دچار مشکلات ناخواسته می شوند. ایجاد و پیگیری مسائل و دعاوی ملکی توسط شخصی که در این امر خبره باشد. زمانی که شخصی مال دیگری را تصرف می کند، این وکیل متخصص املاک است که باید تشخیص دهد که آیا طرح دعوای تصرف عدوانی یا کیفری می کند.

با توجه به وجود قوانین زیاد در این زمینه، این وکیل ملکی است که می داند مبنای ارزش معاملاتی ملک چیست؟ و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره های آن کجا و ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم کجا و این وکیل ملکی است که زمان مناسبی را برای بیان دلایل و اظهارات خود در نظر می گیرد تا موکل خود حقوق به دلیل استفاده نادرست نقض نمی شود. انجام ندهید

آنچه مشخص است این است که همیشه احتمال تضییع حقوق افراد نسبت به اموالی که دارند وجود دارد. دعاوی ملکی مختلفی از جمله سرقفلی، فسخ قرارداد، تخلیه ملک مسکونی، دعوای تصرف عدوانی و … وجود دارد که با تضییع حقوق افراد در هر یک از آنها ضرر مالی زیادی به فرد وارد می شود، بنابراین مردم باید برای رسیدگی به چنین دعاویی با یک وکیل مشورت کنید. به مشاور املاک خبره مراجعه کنید. لازمه داشتن وکیل خوب و با تجربه در زمینه دعاوی ملکی می تواند راهگشای مشکلات شما در این زمینه باشد.

وظایف وکیل ملک چیست؟
همانطور که در قسمت قبل توضیح داده شد، داشتن وکیل ملکی به این معناست که وکیل دارای پرونده در زمینه حقوق ملکی تخصص داشته و در این زمینه تخصص و مهارت خاصی دارد. اما سوالی که در این زمینه مطرح می شود این است که وظایف وکیل ملکی چیست و وکالت ملکی در چه اموری فعالیت می کند؟

در پاسخ به این سوالات باید گفت که وظایف وکیل ملکی مانند سایر وکلا است; بدین معنا که وکیل ملکی نیز موظف است طبق مفاد وکالتنامه و در حدود اختیارات وکیل در دعوای ملکی از موکل خود دفاع و برای احقاق حقوق خود تلاش کند و مرتباً موضوع را پیگیری کند. پرونده موکل، در جلسات حضوری، در صورت لزوم، صورتحساب تهیه و موکل از اقدامات انجام شده مطلع شود.

ضمناً یکی از وظایف وکیل ملکی انعقاد قرارداد با موکل خود و تعیین دقیق میزان حق الوکاله است. وکیل ملکی باید از گرفتن هرگونه وجه دیگری از موکل خودداری کند و بابت اسناد و پولی که از موکل دریافت می کند، رسید به او بدهد. وکلا در انجام وظایف فوق در قبال موکلین خود پاسخگو و مسئول تلقی می شوند.

اما علاوه بر وظایف متعارفی که همه وکلا بر عهده دارند، در زمینه حقوق ملکی، وکیل ملکی باید از تخصص خود در امور ملکی برای دفاع از موکل استفاده کند. لذا در این قسمت به برخی از مهمترین دعاوی که جزء وظایف وکیل ملکی محسوب می شود اشاره می کنیم:

در دفاع از موکل در دعاوی ملکی اعم از عقود بیع یا خرید، اجاره، رهن، صلح و سایر عقود از این قبیل که در رابطه با مال یا مال غیر منقول منعقد می شود و اختلافات طرفین. یادآور می شود وظیفه وکیل مدنی دفاع مستدل و با رجوع به قوانین و مقررات جاری برای احقاق حق موکل خود می باشد.

به عنوان مثال، اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، اگر یکی از طرفین اقدام به تصرف عدوانی در ملک دیگری کرده باشد، یا اقدام به مزاحمت یا ممانعت از حق کرده باشد، همچنین در صورت کلاهبرداری، فروش مال دیگری را انجام دهد. یا جعل سند ملکی، وکیل ملک می تواند با طرح دعوی در دادگاه، مشکلات مربوطه را پیگیری کند.

ضمناً در صورت امتناع فروشنده از تحویل یا تخلیه معامله و یا عدم مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی ملک، استفاده از وکیل ملکی می تواند به دعوی مستلزم تنظیم سند رسمی کمک کند. . کاهش سرعت همچنین در مواقعی که بین شرکای ملک مشترک در مورد تقسیم ملک اختلافی پیش می آید و یا حتی در مورد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز اختلافی بین طرفین وجود دارد، با ارائه وکالت ملکی به وکیل ملک، امکان پیگیری مطالبات مربوط به پرداخت وجود دارد.

سوالات متداول

۱- وکیل ملکی کیست؟
وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که در زمینه امور ملکی تخصص داشته و از کلیه قوانین و مقررات حاکم بر حوزه املاک آگاهی کافی داشته باشد.

۲- وظایف وکیل ملکی چیست؟
از مهمترین وظایف وکیل مدنی می توان به وکالت در دعاوی مربوط به اموال غیر منقول و دفاع از حقوق موکل و تنظیم لایحه دفاعیه و در صورت لزوم تجدیدنظرخواهی از رأی صادره و موارد اشاره کرد. مانند توضیحاتی که در مقاله آمده است.

۳- چگونه یک وکیل ملکی خوب پیدا کنیم؟
با جستجو در سایت کانون وکلای دادگستری یا کانون وکلای قوه قضائیه می توانید یک وکیل خوب پیدا کنید. همچنین برخی از موسسات حقوقی در زمینه وکالت ملکی تخصص دارند که با جست و جو در اینترنت می توانید به آنها دست پیدا کنید که جزئیات آن در متن مقاله آمده است.

شما می توانید برای دریافت مشاوره کاملا رایگان در هر ساعت از شبانه روز با تیم وکیل من با شماره ۸۷۲۰-۶۰۰-۰۹۱۲ تماس بگیرید.